Jual-Beli Tanah Yang Belum Ada Sertifikat Hak Milik Dipedeasaan Dari Segi Perspektif Hukum



Jual-Beli Tanah Yang Belum Ada Sertifikat Hak Milik Dipedeasaan Dari Segi Perspektif Hukum

Pendahuluan.
              Analisa permasalahan hukum yang ada di masyarakat merupakan hal yang sangat penting bagi para sarjana hukum untuk mengimplementsikn teori dan dilanjutkan dalam praktek dimasyarakat. Maka dari itu saya selaku mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Wijaya Kusuma Surabaya mengadakan ‘’penelitian tentang persoalan jual beli’’ yang ada di masyarakkat dari jual beli benda, baik barang bergerak atau barang tidak bergerak, barang bertubuh ataupun barang tak bertubuh, barang tidak habis ataupun barang habis pakai. Yang di atur dalam BW Buku II Tntang Kebendaan. Dan juga tentang perikatan yang di atur dalam buku III BW yang di situ salah satuya mengatur tentang Jual beli. Di harapkan penelitian yang saya lakukan akan membawa dampok positif bagi masyarakat untuk memahami lebih jauh tentang persoalan-persoalan hukum dan hak yang dimiliki oleh masyarakat dan dalam hukum mengenal istilah equality before the law yaitu setiap orng mempuyai persaman dimuka hukum jadi tidak adaya istilah pembeda antara miskin,kaya,korporasi atau pemerintah semua mempyai kedudukan yang sama tidak ada yang namaya kesewenag-wenagan sehingga dimasyarakat akan timbul rasa keadilan. Dan jelas dalam Pembukaan UUD 1945 menyatakn bahwa keadilan sosial bagi seluruh rakyat indonesiadan itu sebagi salah satu cita-cita bangsa indonesia dan dalam UUD 1945  pasal 1 ayat 3 juga meyatakn bahwa “ Indonesia adalah negara hukum”  jadi semua harus tunduk pada aturan hukum yang ada di Indonesia.
              Dengan adaya penelitian dan pengetahuan tambahan dari masyrakat di harapkan diharapkan permaslahan-permasalahan hukum khususya sengketa jual beli tanah dimasyarakat bisa diminalisir bahkan tidak ada segketa lagi, itu yang menjadi harapa saya dan masyarkat agar hak-hak mereka tidak bisa dirampas begitu saja oleh orang-orang yang mempuyai modal.  Karena pengetahuan masyarakat paling tidak sudah cukup untuk menjamin hak-hak mereka serta peran  pemerintah dalam hal soialisai persoalan hukum dan perguruan tinggi selaku akademisi bisa berkontribusi banayk untuk membangun masyarakat kususya masyarakat desa atau pedalaman yang rentan untuk dibohongi. Mudah-mudahn penelitia ini bisa bermnfaat bagi seluruh masyrakat indonesia.

Kronologi kasus sengketa tanah warga kedongsoko dengan PT. Kebun Tebu Mas
Kronologi kejadian. Pada tahun 2011 di kab. Lamongan khususya kec. Mantup Desa Kedongsoko. digemparkan mengenai pendirian pabrik gula. Dan warga dihebohkan dengan akan mendapatkan uang pembebasan tanah warga yang menjual tanahya akan mendapatkan ganti dengan harga tanah yang tinggi. Pada saat itu dan sampai sekarang warga sebenarya tidak tau nama PT (perseroan Terbatas) yang kataya akan mendirikan pabrik tebu yang letakya di sebelah selatan desa kedongsoko tepatya ada tiga dusun yaitu Dsn. Kedungrawe, Sukorame dan dusun Maijo yang di situ ada sungai sebagi pembatas dari bebrapa dusun. Tetapi sampi saat ini pendirian pabrik tebu yang pembelian tanahya sudah dilakukan  sejak tahun 2011 dan tanah yang terjual kurang lebih sekitar 18 hektar dari tanah 90 hektar yang dibutuhkan perusahaan tersebut. dan rencanaya tahun 2014 akan dirikan tetapi smpai tahu 2014 tidak ada perkembangan apapun dan dari media kabar bahwa PT. Yang mendirikan pabrik tebu tersebut dijakarta sudah idak ada. Dan dari keterangan warga bahwa masyarakat sangat resah dan kawatir akan nasib mereka ketika tanah sudah tidak ada dan pabrik juga tdak didirikan.
Maka dari itu masyaraka menuntut agar pihak-pihak yang terkait ikut bertanggung jawab dari intansi pemerintah, pengusaha dan PT yang akan pendirikan pabrik gula memberi kejelasan atas tanah mereka, karena kesepkatan  yang disepakati bahwa tanah tersebut haya diperuntukan untuk pembangunan pabrik tebu bukan untuk lahan pertanian. Jadi masarakat menggangap masyrakat telah dibohongi. Warga memint untuk tanahya dikembalikan selama tidak ada pembuatan pabrik di daerahya untuk memunuhi kebutuhn mereka shari-hari.

Pertayaan yang akan  diajukan :
1.      Menggunakan cara seperti apa warga melakukan jual beli?
2.      Apakah jual beli yang diakukan jika itu benda tidak bergerak menggunakan akta yang di buat pejabat yang berwenang?
3.      Jika terjadi masalah jual beli di bawa kemana cara penyelesaianya?
4.      Apakah pernah ada kasus jual beli yang dilakukan warga?
5.      Apakah pernah melakukan jual beli tanah dengan sekala besar didaerah sini?
6.      Jika ada, bagaimana proses jual beli yang di lakukan?
7.      Perjanjian apa yang dipakai untuk melakukan jual beli dari pihak penjual dan pihak pembeli saat melakukan perbuatan hukum yaitu jual beli?
8.      Apakah pernah ada segketa tanah di darah desa?
9.      Jika ada bagimana upaya hukum yang dilakukan warga?
 Fakta-fakta.
1.      Warga Desa Kedongsoko telah melakukan jual beli tanah dengan PT. Kebun Tebu Mas
2.      Gubernur jawa Timur  Sukarwo menginstruksikan tentang penundaan pabrik gula di Tiga kabupaten yaitu Bilatar, Probolinggo dan Lamongan. Tetapi bupati lamongan mengatakan persiapan pembangunan pabri gula sudah 80% ( dari berita online ‘SINAR INDONESIA” suara Nurani Rakyat www.media-sindo.com) lamongan sinar indonesia
3.      Lahan warga yang di beli PT. Kebun Tebu Mas tidak ada seperempat dari yang dibutuhkan 90 HA.
4.      Warga di iming-imingi kesejahteraan warga kedongsoko PT. Kebun Tebu Mas (pembohongan publik jika tidak ada pembangunan pabrik.
5.      Laporan Fiktif yang di lakukan PT. Kebun Tebu Mas Kabupaten Lamongan dengan dikeluarkanya peta tanah yang sudah terbeli warna hijau, pdahal tanah yang terbeli hanya 18 HA.
6.      Keterangan ketua LSM lamonagn dikaji dari Amdal apakah sudah sesuai apa blm.
7.      Keterangan  Direktur PT KTM jika lahan di Mantup bermasalah ia akan menarik rencana pembangunan pabrik.





Mencari alat bukti.
1.      Mencari bukti perjanjian jual beli, kuitansi,akta, dll?
2.      siapa saksi dalam jual beli?
3.      Siapa yang membuat akta jual beli?
4.      Apakah ada perjanjian lain selain jual beli?
5.      Dimna tempat dilakukan jual beli?
6.      Siapa yang menjadi mediator atau makelar jual beli? Fakeh Arifin dan Mat Hadi
7.      Ada 165 dari 185 124 KK warga tidak setuju dengan pembangunan pabrik.
8.      Harga jual tanah per M2 adalah Rp. 15000- 18000
9.      Keterangan warga penjualan warga karena terpaksa, takut dan resah.
10.  Alamat PT Kebun Tebu Mas beralamatkan di  Ruko bndengan Indah jalan Bandengan Utara No. 80 Blok C No. 18-19 Jakarta Utara.
11.  Surat yang dilayangkan PT Kebun Mas ke warga adalah sebagai berikut.  “ surat di Tanda tangani oleh  S.J.Agus susanto salah satu Direktur no surat 14/KTM/IV/2011 perihal : penjelasan perusahaan yand dituukan kepada Mat. Hadi isi surat sebagai berikut :
“PT Kebun alamat ....  di tandatangani oleh S.J.Agus Susanto slaaku direktur.
      Dengan hormat,
Sebagai tindak lanjut rapat bersama dinas Pertanian dan Kehutanan Kabupaten Lamongan, Camat mantup, Kepala Desa Kedongsoko serta perangkat desa dan lembanga didesa kedongsoko. Yang bertempat di RM lombok hijau Lamongan pada tangal 28 april 2011 maka kami menegaskan kembli.
1.      Bahwa tanah yang akan dibeli bener-bener untuk keperluan  pendirian pabrik gula bukan untuk yang lainya
2.      Kami akan memberikan prioritas kepada masyarakat yang tanahya terbeli untuk mendapatkan pekerjaan dipabrik gula,sesuai kebutuhan dan setandarisasi perusahaan.
3.      Memperhatikan lingkungan masyarakat sekitar
4.      Patoka tanah dari perusahaan : a).  Tanah posisi dalam (jauh) harga sekitar Rp. 15.000 per M2 b). Tanah posisi ditengah s/d deket desa/jalan harga sekitar Rp. 16.000 s/d Rp. 18.000 jika tanah diatasya terdapat kayu jati maka kami akan ganti sesuai dengan taksiran maksimum. Itu tadi isi surat dari PT. KTM dan ada sangat banyak keganjalan dilihat dari segi hukum.
12.  Konfirmasi ke LSM FP2HK afandi megtakan’ yang saya tahu banyak pembebasan tanah dilamongan tidak ada kejelasan. Di situ banyak birokrasi yang bermain dalam mafia tanah.

13.  Camat mantup Sukriya mengatakan “memang proyek suwasta namun pihak pemda adalah mediator untuk melaksanakan program. Karena wilayah mantup dicanagkan sebagai Agropolitan dan selama tidak ada gendala dimasyarakat kami akan paparkan solus yang terbaik dan sudah ktmu mentri pertanian dan bupati sudah mengintruksikan.

14.  Pada saat wartawan mendatangi  Alamat PT. KTM di jakara  menurut keterangan salah satu securuity PT. KTM baru saja telah pindah ke jalan Gedongan Panjang. Stelah di datangi teryata PT. Kebun Tebu Mas yang ada di sana tdak ada. Tapi yang ada adalah PT. Sugar Labinta. Yang dipimpin oleh Ali sanjaya. Tetapi pihak wartawan tidak bisa menemui keterangan dari salah satu karyawan ‘Budi”(10/6/2011) mugkin kalau ketmu pak Ali sanjaya tidak mugkin karena orngya sibuk jadi nanti ada yang mewakilin dan kami akan segera meghubungi kawan wartawan. Tapi sampi saat berita  ini diturunkan  Direktur oprasional  agus susanto tdak dapat ditemui. ( Amin Susanto) Update (selasa 12 juli 2011 02:25) www.media-sindo.com
Analisa hukum dan apakah merupakan Perbuatan melawan hukum dan atau melanggar hukum yang dilakukan oleh pihak-pihak terkait.
Segi Hukum Perdata:
1.      Sah atau tidakya perjanjian jual beli yang dilakukan oleh warga Desa kedongsoko kec. Mantup Kab. Lamogan dengan PT. Kebun Tebu Mas di tinjau dari segi hukum .
2.      Apakah jual beli benda tidak bergerak  sudah memenui sarat sahya perjanjian yang di atur dalam 1320 BW.
3.      Apakah penyerahan barang benda tidak bergerak yaitu tanah warga desa kedongsoko kepada PT. KTM sudah sesuai pasal 617 BW dengan akta otentik dan sesuai   UU No 5 tahun 1960 pasal 26  PP No 10 tahun 1961 pasal 19 yaitu tentang penyerahan barang dengan akta otentik.
4.      Apakah ada wanprestasi yang di dalam perjanjian yang telah di buat oleh para pihak. Sesuai pasal 1234 BW.
Segi Hukum Pidana :
1.      Apakah ada perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh para pihak, seperti  : Penipuan (378 KUHP), Pemalsuan surat (263 KUHP), ancaman kekerasan (368 KUHP)  Kejahatan jabatan  (421 KUHP)

Apakah unsur objektif dan  subjektif  pidana sudah terpenuhi jika permasalah yang dihadapi warga kedongsoko kec. Mantup Kab. Lamongan jika di bawa ke ranah pidana.

Pembahasn atas permasalahn :
(Lihat Fakta di lapngan)


Dari permaslahan yang dihdapi masyarakat Desa. Kedongsoko Kec. Mantup Kab. Lamongan bisa di lihat bahwa masyarakat sangat perlu perlindungan dari pemerintah dengan  kejelasan setatus tanah  mereka. Karena jika Pabrik Gula yang  di janjikan  PT. KTM tidak jadi didirikan karena tanah merka adalah tmpat mata pencaharian bagi masyarakat untuk mencukupi kebutuhan sehari-hari dan mayoritas masrakatya adalah  petani, jadi  janji untuk mempekerjakan warga yang tanah ya dijual adalah omong kosong  karena pabrik tidak jadi di dirikan dan masyarakat akan dirugikan dengan penjualan tanah mereka. Peran perangkat desa untuk melindungi , memberikan informasi masyarakat sangat kurang karena sangat gegabah dalam  melihat kondisi yang ada pada saat masyarakat diajak berunding untuk mejual tanah.

Analisa Ketidak Beresan Pendirian Pabrik Tebu di Mantup.

1.      Pihak yang bersegketa : PT. Kebun Tebu Mas dengan warga kedongsok
Saksi : Perangkat Desa, Makelar Tanah,
2.      Diduga ada ketdak beresan
3.      Objek Segketa tanah  sekitar 19 HA
4.      Ketidak beresan  pengiriman  surat yang dilakukan  seharusya direktur PT. Kebun Tebu Mas ditujukan kepada kepala Desa. Kedongsoko untuk bukan haya kepada pihak tertentu.
5.      Pertemuan yang dilakukan oleh direktur PT. Kebun Tebu Mas di  RM lombok hijau Lamongan pada tangal 28 april 2011 dengan perngkat desa dan pihak terkait.
6.      PT. KTM yang ada di jakarta sudah tidak ada dan di ganti  PT. Sugar Labinta ”(10/6/2011)’’
7.      Isi surat yang  menjadi kesepakatan  tentang  kegunaan tanah dengan fakta yang ada sekarang tidak sesuai.
8.      Pihak yang pelu diklarifikasi guna penyelesaian segketa.
Semua warga Desa Kedongsoko yang tanahya di jual ke PT. KTM.
Mad Hadi selaku makelar tanah dan penerima surat dari direktur PT. KTM
Kepala Desa Kedongsoko tahun jabatan 2011
dinas Pertanian dan Kehutanan Kabupaten Lamongan, Camat mantup, serta perangkat desa dan lembanga didesa kedongsoko

Dengan Uraian diatas bahwa Pembeli telah ingkar janji atau wanprestasi  pasal 1234 BW yaitu tidak memberikan  apa yang menjadi kesepakatan bahwa masyrakat yang menjul tanah akan dipekerjakan di pabrik,

Isi gugatan masyarakat Kepada Tergugat  PT. Kebun Tebu Mas Dan Direktur S.J.Agus susanto selaku penaggung jawab perusahaa.

1.      Pemenuhi kesepakatan tentang memperkejakan Masyarakat desa yang menjual tanah untuk bekerja di pabrik tebu yang berada di Desa Kedongsoko, Mantup, Kab. Lamongan
2.      Tanah hanya digunakan PT KTM hanya untuk pembangunan Pabrik Tebu bukan untuk lahan pertanian.
3.      Jika kesepkatan nomer 1 dan dua tdak bisa dipenuhi oleh pihak pabrik tebu warga memohon majelis Hakim Untuk mengemblikan tanah kami untuk kami kelolah kembali.
4.      Membatalkan perjanjnjian Jual beli yanag dilakukan warga dengan PT. Kebun Tebu Mas karena menurut undang-undang perjanjian jual beli tesebut tidak sah.
-          Tidak memenuhi UUPA dan PP No 10 tahun 1961





Pengetahuan Tentang Ilmu Hukum Sarat sahya perjanjian, Sarat-sarat jual Beli
Dilihat dari segi perdata :

Sarat sah perjanjian di atur dalam pasal 1320 BW isi dari pasal 1230 adalah :
1.      Sepakat (adaya kemauan dari para pihak membuat perikatan)
2.      Cakap ( Cukup umur dalam membuat perjanjian di atur dalam PP No. 9 Tahun 74 pasal 47 minimal 18 tahun.
3.      Ada objek tertentu (Ada tanah sbagai jaul beli)
4.      Kausa yang halal ( Menurut hukum indonesia adalah Legal)

Pejabat yang berwenag membuat Akte Jual Beli
PPAT dan CAMAT  yang oleh jbtan ya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membua akte jual beli.
Syarat yang harus dibawa penjual :
1.        Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual
2.        Kartu tanda penduduk
3.        Bukti pembyaran pajak bumi dan bangunan sepuluh tahun terakhir.
4.        Surat persetujuan suami istri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga
Syarat pembeli :
1.      Kartu tanda penduduk
2.      Kartu keluarga
3.      Proses pembuatan AJB di kantor PPAT.


Syarat untuk melakukan jual beli tanah.
      Pasal yang mengatur jual beli adalah pasal 1457 BW pengertian Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak satu mengikat diriya untuk menyerahkan sesuatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah disepakati.
Penyerahan jual beli di ataur dalam pasal 612, 613,616  jo UUPA No 5 tahun1960 dan  PP no 10/1961 bahwa jual ada pengecualian bisa tanpa akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenag yang ditujuk oleh mentri seperti Camat/Notaris tapi ada juga harus menggunaka  akta jual beli yang di buat oleh camat atau notaris yang  di saksikan oleh dua oarng saksi untuk barang tidak bergerak.
Mengenai Prosedur Pembebasan Tanah Dan Pencabutan hak atas tanah.
Menurut PMDN No. 15 tahun 1975 da n PMDN  No 2 Tahun 76 pembebasan tanah hanya bisa dilakukan apabila telahdi peroleh kata sepakat antara pemegang  kesepakatan itu menyangkut teknis dan pelaksanaan maupun mengenai besar dan bentuk ganti rugi jika prosedur pembebasan  tidak bisa ditempuh maka ditempuh prosedur pencabutan seperti diatur dalm UU No. 20 tahun 1961 dengan ketentuan penggunaan tanah sangat mendesak.

Penutup
Dengan adaya penelitian dan pengetahuan tambahan dari masyrakat di harapkan diharapkan permaslahan-permasalahan hukum khususya sengketa jual beli tanah dimasyarakat bisa diminalisir bahkan tidak ada segketa lagi, itu yang menjadi harapa saya dan masyarkat agar hak-hak mereka tidak bisa dirampas begitu saja oleh orang-orang yang mempuyai modal.  Karena pengetahuan masyarakat paling tidak sudah cukup untuk menjamin hak-hak mereka serta peran  pemerintah dalam hal soialisai persoalan hukum dan perguruan tinggi selaku akademisi bisa berkontribusi banayk untuk membangun masyarakat kususya masyarakat desa atau pedalaman yang rentan untuk dibohongi. Mudah-mudahn penelitia ini bisa bermnfaat bagi seluruh masyrakat indonesia.