Jual-Beli
Tanah Yang Belum Ada Sertifikat Hak Milik Dipedeasaan Dari Segi Perspektif
Hukum
Pendahuluan.
Analisa permasalahan hukum yang
ada di masyarakat merupakan hal yang sangat penting bagi para sarjana hukum
untuk mengimplementsikn teori dan dilanjutkan dalam praktek dimasyarakat. Maka
dari itu saya selaku mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Wijaya Kusuma
Surabaya mengadakan ‘’penelitian tentang
persoalan jual beli’’ yang ada di masyarakkat dari jual beli benda, baik
barang bergerak atau barang tidak bergerak, barang bertubuh ataupun barang tak
bertubuh, barang tidak habis ataupun barang habis pakai. Yang di atur dalam BW
Buku II Tntang Kebendaan. Dan juga tentang perikatan yang di atur dalam buku
III BW yang di situ salah satuya mengatur tentang Jual beli. Di harapkan
penelitian yang saya lakukan akan membawa dampok positif bagi masyarakat untuk
memahami lebih jauh tentang persoalan-persoalan hukum dan hak yang dimiliki
oleh masyarakat dan dalam hukum mengenal istilah equality before the law yaitu
setiap orng mempuyai persaman dimuka hukum jadi tidak adaya istilah pembeda
antara miskin,kaya,korporasi atau pemerintah semua mempyai kedudukan yang sama
tidak ada yang namaya kesewenag-wenagan sehingga dimasyarakat akan timbul rasa
keadilan. Dan jelas dalam Pembukaan UUD 1945 menyatakn bahwa keadilan sosial
bagi seluruh rakyat indonesiadan itu sebagi salah satu cita-cita bangsa
indonesia dan dalam UUD 1945 pasal 1
ayat 3 juga meyatakn bahwa “ Indonesia adalah negara hukum” jadi semua harus tunduk pada aturan hukum
yang ada di Indonesia.
Dengan adaya penelitian dan
pengetahuan tambahan dari masyrakat di harapkan diharapkan
permaslahan-permasalahan hukum khususya sengketa jual beli tanah dimasyarakat
bisa diminalisir bahkan tidak ada segketa lagi, itu yang menjadi harapa saya
dan masyarkat agar hak-hak mereka tidak bisa dirampas begitu saja oleh
orang-orang yang mempuyai modal. Karena
pengetahuan masyarakat paling tidak sudah cukup untuk menjamin hak-hak mereka
serta peran pemerintah dalam hal
soialisai persoalan hukum dan perguruan tinggi selaku akademisi bisa
berkontribusi banayk untuk membangun masyarakat kususya masyarakat desa atau
pedalaman yang rentan untuk dibohongi. Mudah-mudahn penelitia ini bisa
bermnfaat bagi seluruh masyrakat indonesia.
Kronologi kasus sengketa tanah
warga kedongsoko dengan PT. Kebun Tebu Mas
Kronologi
kejadian. Pada tahun 2011 di kab. Lamongan khususya kec. Mantup Desa
Kedongsoko. digemparkan mengenai pendirian pabrik gula. Dan warga dihebohkan
dengan akan mendapatkan uang pembebasan tanah warga yang menjual tanahya akan
mendapatkan ganti dengan harga tanah yang tinggi. Pada saat itu dan sampai
sekarang warga sebenarya tidak tau nama PT (perseroan Terbatas) yang kataya
akan mendirikan pabrik tebu yang letakya di sebelah selatan desa kedongsoko
tepatya ada tiga dusun yaitu Dsn. Kedungrawe, Sukorame dan dusun Maijo yang di
situ ada sungai sebagi pembatas dari bebrapa dusun. Tetapi sampi saat ini
pendirian pabrik tebu yang pembelian tanahya sudah dilakukan sejak tahun 2011 dan tanah yang terjual kurang
lebih sekitar 18 hektar dari tanah 90 hektar yang dibutuhkan perusahaan
tersebut. dan rencanaya tahun 2014 akan dirikan tetapi smpai tahu 2014 tidak
ada perkembangan apapun dan dari media kabar bahwa PT. Yang mendirikan pabrik
tebu tersebut dijakarta sudah idak ada. Dan dari keterangan warga bahwa
masyarakat sangat resah dan kawatir akan nasib mereka ketika tanah sudah tidak
ada dan pabrik juga tdak didirikan.
Maka
dari itu masyaraka menuntut agar pihak-pihak yang terkait ikut bertanggung
jawab dari intansi pemerintah, pengusaha dan PT yang akan pendirikan pabrik
gula memberi kejelasan atas tanah mereka, karena kesepkatan yang disepakati bahwa tanah tersebut haya
diperuntukan untuk pembangunan pabrik tebu bukan untuk lahan pertanian. Jadi
masarakat menggangap masyrakat telah dibohongi. Warga memint untuk tanahya
dikembalikan selama tidak ada pembuatan pabrik di daerahya untuk memunuhi
kebutuhn mereka shari-hari.
Pertayaan
yang akan diajukan :
1.
Menggunakan
cara seperti apa warga melakukan jual beli?
2.
Apakah
jual beli yang diakukan jika itu benda tidak bergerak menggunakan akta yang di
buat pejabat yang berwenang?
3.
Jika
terjadi masalah jual beli di bawa kemana cara penyelesaianya?
4.
Apakah
pernah ada kasus jual beli yang dilakukan warga?
5.
Apakah
pernah melakukan jual beli tanah dengan sekala besar didaerah sini?
6.
Jika
ada, bagaimana proses jual beli yang di lakukan?
7.
Perjanjian
apa yang dipakai untuk melakukan jual beli dari pihak penjual dan pihak pembeli
saat melakukan perbuatan hukum yaitu jual beli?
8.
Apakah
pernah ada segketa tanah di darah desa?
9.
Jika
ada bagimana upaya hukum yang dilakukan warga?
Fakta-fakta.
1.
Warga
Desa Kedongsoko telah melakukan jual beli tanah dengan PT. Kebun Tebu Mas
2.
Gubernur
jawa Timur Sukarwo menginstruksikan
tentang penundaan pabrik gula di Tiga kabupaten yaitu Bilatar, Probolinggo dan
Lamongan. Tetapi bupati lamongan mengatakan persiapan pembangunan pabri gula
sudah 80% ( dari berita online ‘SINAR INDONESIA” suara Nurani Rakyat www.media-sindo.com) lamongan sinar indonesia
3.
Lahan
warga yang di beli PT. Kebun Tebu Mas tidak ada seperempat dari yang dibutuhkan
90 HA.
4.
Warga
di iming-imingi kesejahteraan warga kedongsoko PT. Kebun Tebu Mas (pembohongan
publik jika tidak ada pembangunan pabrik.
5.
Laporan
Fiktif yang di lakukan PT. Kebun Tebu Mas Kabupaten Lamongan dengan dikeluarkanya
peta tanah yang sudah terbeli warna hijau, pdahal tanah yang terbeli hanya 18
HA.
6.
Keterangan
ketua LSM lamonagn dikaji dari Amdal apakah sudah sesuai apa blm.
7.
Keterangan Direktur PT KTM jika lahan di Mantup
bermasalah ia akan menarik rencana pembangunan pabrik.
Mencari
alat bukti.
1.
Mencari
bukti perjanjian jual beli, kuitansi,akta, dll?
2.
siapa
saksi dalam jual beli?
3.
Siapa
yang membuat akta jual beli?
4.
Apakah
ada perjanjian lain selain jual beli?
5.
Dimna
tempat dilakukan jual beli?
6.
Siapa
yang menjadi mediator atau makelar jual beli? Fakeh Arifin dan Mat Hadi
7.
Ada
165 dari 185 124 KK warga tidak setuju dengan pembangunan pabrik.
8.
Harga
jual tanah per M2 adalah Rp. 15000- 18000
9.
Keterangan
warga penjualan warga karena terpaksa, takut dan resah.
10. Alamat PT Kebun Tebu Mas
beralamatkan di Ruko bndengan Indah jalan
Bandengan Utara No. 80 Blok C No. 18-19 Jakarta Utara.
11. Surat yang dilayangkan PT Kebun
Mas ke warga adalah sebagai berikut. “
surat di Tanda tangani oleh S.J.Agus
susanto salah satu Direktur no surat 14/KTM/IV/2011 perihal : penjelasan
perusahaan yand dituukan kepada Mat. Hadi isi surat sebagai berikut :
“PT Kebun alamat .... di tandatangani oleh S.J.Agus Susanto slaaku
direktur.
Dengan hormat,
Sebagai tindak lanjut rapat
bersama dinas Pertanian dan Kehutanan Kabupaten Lamongan, Camat mantup, Kepala
Desa Kedongsoko serta perangkat desa dan lembanga didesa kedongsoko. Yang
bertempat di RM lombok hijau Lamongan pada tangal 28 april 2011 maka kami
menegaskan kembli.
1.
Bahwa
tanah yang akan dibeli bener-bener untuk keperluan pendirian pabrik gula bukan untuk yang lainya
2.
Kami
akan memberikan prioritas kepada masyarakat yang tanahya terbeli untuk
mendapatkan pekerjaan dipabrik gula,sesuai kebutuhan dan setandarisasi perusahaan.
3.
Memperhatikan
lingkungan masyarakat sekitar
4.
Patoka
tanah dari perusahaan : a). Tanah posisi
dalam (jauh) harga sekitar Rp. 15.000 per M2 b). Tanah posisi ditengah s/d
deket desa/jalan harga sekitar Rp. 16.000 s/d Rp. 18.000 jika tanah diatasya
terdapat kayu jati maka kami akan ganti sesuai dengan taksiran maksimum. Itu
tadi isi surat dari PT. KTM dan ada sangat banyak keganjalan dilihat dari segi
hukum.
12. Konfirmasi ke LSM FP2HK afandi
megtakan’ yang saya tahu banyak pembebasan tanah dilamongan tidak ada
kejelasan. Di situ banyak birokrasi yang bermain dalam mafia tanah.
13. Camat mantup Sukriya mengatakan
“memang proyek suwasta namun pihak pemda adalah mediator untuk melaksanakan
program. Karena wilayah mantup dicanagkan sebagai Agropolitan dan selama tidak
ada gendala dimasyarakat kami akan paparkan solus yang terbaik dan sudah ktmu
mentri pertanian dan bupati sudah mengintruksikan.
14. Pada saat wartawan
mendatangi Alamat PT. KTM di jakara menurut keterangan salah satu securuity PT.
KTM baru saja telah pindah ke jalan Gedongan Panjang. Stelah di datangi teryata
PT. Kebun Tebu Mas yang ada di sana tdak ada. Tapi yang ada adalah PT. Sugar
Labinta. Yang dipimpin oleh Ali sanjaya. Tetapi pihak wartawan tidak bisa
menemui keterangan dari salah satu karyawan ‘Budi”(10/6/2011) mugkin kalau
ketmu pak Ali sanjaya tidak mugkin karena orngya sibuk jadi nanti ada yang
mewakilin dan kami akan segera meghubungi kawan wartawan. Tapi sampi saat
berita ini diturunkan Direktur oprasional agus susanto tdak dapat ditemui. ( Amin
Susanto) Update (selasa 12 juli 2011 02:25) www.media-sindo.com
Analisa
hukum dan apakah merupakan Perbuatan melawan hukum dan atau melanggar hukum
yang dilakukan oleh pihak-pihak terkait.
Segi
Hukum Perdata:
1. Sah
atau tidakya perjanjian jual beli yang dilakukan oleh warga Desa kedongsoko
kec. Mantup Kab. Lamogan dengan PT. Kebun Tebu Mas di tinjau dari segi hukum .
2. Apakah
jual beli benda tidak bergerak sudah
memenui sarat sahya perjanjian yang di atur dalam 1320 BW.
3. Apakah
penyerahan barang benda tidak bergerak yaitu tanah warga desa kedongsoko kepada
PT. KTM sudah sesuai pasal 617 BW dengan akta otentik dan sesuai UU No 5 tahun 1960 pasal 26 PP No 10 tahun 1961 pasal 19 yaitu tentang
penyerahan barang dengan akta otentik.
4. Apakah
ada wanprestasi yang di dalam perjanjian yang telah di buat oleh para pihak.
Sesuai pasal 1234 BW.
Segi
Hukum Pidana :
1. Apakah
ada perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh para pihak, seperti : Penipuan (378 KUHP), Pemalsuan surat (263
KUHP), ancaman kekerasan (368 KUHP) Kejahatan jabatan (421 KUHP)
Apakah
unsur objektif dan subjektif pidana sudah terpenuhi jika permasalah yang
dihadapi warga kedongsoko kec. Mantup Kab. Lamongan jika di bawa ke ranah
pidana.
Pembahasn
atas permasalahn :
(Lihat Fakta di
lapngan)
Dari
permaslahan yang dihdapi masyarakat Desa. Kedongsoko Kec. Mantup Kab. Lamongan
bisa di lihat bahwa masyarakat sangat perlu perlindungan dari pemerintah dengan
kejelasan setatus tanah mereka. Karena jika Pabrik Gula yang di janjikan
PT. KTM tidak jadi didirikan karena tanah merka adalah tmpat mata
pencaharian bagi masyarakat untuk mencukupi kebutuhan sehari-hari dan mayoritas
masrakatya adalah petani, jadi janji untuk mempekerjakan warga yang tanah ya
dijual adalah omong kosong karena pabrik
tidak jadi di dirikan dan masyarakat akan dirugikan dengan penjualan tanah
mereka. Peran perangkat desa untuk melindungi , memberikan informasi masyarakat
sangat kurang karena sangat gegabah dalam
melihat kondisi yang ada pada saat masyarakat diajak berunding untuk
mejual tanah.
Analisa
Ketidak Beresan Pendirian Pabrik Tebu di Mantup.
1. Pihak yang bersegketa : PT. Kebun
Tebu Mas dengan warga kedongsok
Saksi :
Perangkat Desa, Makelar Tanah,
2. Diduga ada ketdak beresan
3. Objek Segketa tanah sekitar 19 HA
4. Ketidak beresan pengiriman
surat yang dilakukan seharusya
direktur PT. Kebun Tebu Mas ditujukan kepada kepala Desa. Kedongsoko untuk bukan
haya kepada pihak tertentu.
5. Pertemuan yang dilakukan oleh
direktur PT. Kebun Tebu Mas di RM lombok hijau Lamongan pada
tangal 28 april 2011 dengan perngkat desa dan pihak terkait.
6. PT. KTM yang ada di jakarta sudah
tidak ada dan di ganti PT. Sugar Labinta
”(10/6/2011)’’
7. Isi surat yang menjadi kesepakatan tentang
kegunaan tanah dengan fakta yang ada sekarang tidak sesuai.
8. Pihak yang pelu diklarifikasi guna
penyelesaian segketa.
Semua warga
Desa Kedongsoko yang tanahya di jual ke PT. KTM.
Mad Hadi
selaku makelar tanah dan penerima surat dari direktur PT. KTM
Kepala Desa
Kedongsoko tahun jabatan 2011
dinas
Pertanian dan Kehutanan Kabupaten Lamongan, Camat mantup, serta perangkat desa
dan lembanga didesa kedongsoko
Dengan Uraian diatas bahwa Pembeli telah ingkar janji
atau wanprestasi pasal 1234 BW yaitu
tidak memberikan apa yang menjadi
kesepakatan bahwa masyrakat yang menjul tanah akan dipekerjakan di pabrik,
Isi gugatan masyarakat Kepada Tergugat PT. Kebun Tebu Mas Dan Direktur S.J.Agus susanto selaku penaggung
jawab perusahaa.
1.
Pemenuhi
kesepakatan tentang memperkejakan Masyarakat desa yang menjual tanah untuk
bekerja di pabrik tebu yang berada di Desa Kedongsoko, Mantup, Kab. Lamongan
2.
Tanah
hanya digunakan PT KTM hanya untuk pembangunan Pabrik Tebu bukan untuk lahan
pertanian.
3.
Jika
kesepkatan nomer 1 dan dua tdak bisa dipenuhi oleh pihak pabrik tebu warga
memohon majelis Hakim Untuk mengemblikan tanah kami untuk kami kelolah kembali.
4.
Membatalkan
perjanjnjian Jual beli yanag dilakukan warga dengan PT. Kebun Tebu Mas karena
menurut undang-undang perjanjian jual beli tesebut tidak sah.
-
Tidak
memenuhi UUPA dan PP
No 10 tahun 1961
Pengetahuan Tentang Ilmu Hukum
Sarat sahya perjanjian, Sarat-sarat jual Beli
Dilihat
dari segi perdata :
Sarat
sah perjanjian di atur dalam pasal 1320 BW isi dari pasal 1230 adalah :
1. Sepakat
(adaya kemauan dari para pihak membuat perikatan)
2. Cakap
( Cukup umur dalam membuat perjanjian di atur dalam PP No. 9 Tahun 74 pasal 47
minimal 18 tahun.
3. Ada
objek tertentu (Ada tanah sbagai jaul beli)
4. Kausa
yang halal ( Menurut hukum indonesia adalah Legal)
Pejabat yang berwenag membuat Akte
Jual Beli
PPAT
dan CAMAT yang oleh jbtan ya dapat
melaksanakan tugas PPAT untuk membua akte jual beli.
Syarat yang harus dibawa penjual :
1.
Asli sertifikat hak atas tanah yang akan
dijual
2.
Kartu tanda penduduk
3.
Bukti pembyaran pajak bumi dan bangunan
sepuluh tahun terakhir.
4.
Surat persetujuan suami istri serta
kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga
Syarat pembeli :
1. Kartu
tanda penduduk
2. Kartu
keluarga
3. Proses
pembuatan AJB di kantor PPAT.
Syarat
untuk melakukan jual beli tanah.
Pasal yang mengatur jual beli adalah
pasal 1457 BW pengertian Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak
satu mengikat diriya untuk menyerahkan sesuatu kebendaan dan pihak yang lain
untuk membayar harga yang telah disepakati.
Penyerahan
jual beli di ataur dalam pasal 612, 613,616
jo UUPA No 5 tahun1960 dan PP no
10/1961 bahwa jual ada pengecualian bisa tanpa akta yang dibuat oleh pejabat
yang berwenag yang ditujuk oleh mentri seperti Camat/Notaris tapi ada juga
harus menggunaka akta jual beli yang di
buat oleh camat atau notaris yang di
saksikan oleh dua oarng saksi untuk barang tidak bergerak.
Mengenai
Prosedur Pembebasan Tanah Dan Pencabutan hak atas tanah.
Menurut
PMDN No. 15 tahun 1975 da n PMDN No 2
Tahun 76 pembebasan tanah hanya bisa dilakukan apabila telahdi peroleh kata
sepakat antara pemegang kesepakatan itu
menyangkut teknis dan pelaksanaan maupun mengenai besar dan bentuk ganti rugi
jika prosedur pembebasan tidak bisa
ditempuh maka ditempuh prosedur pencabutan seperti diatur dalm UU No. 20 tahun
1961 dengan ketentuan penggunaan tanah sangat mendesak.
Penutup
Dengan adaya penelitian dan
pengetahuan tambahan dari masyrakat di harapkan diharapkan
permaslahan-permasalahan hukum khususya sengketa jual beli tanah dimasyarakat
bisa diminalisir bahkan tidak ada segketa lagi, itu yang menjadi harapa saya
dan masyarkat agar hak-hak mereka tidak bisa dirampas begitu saja oleh
orang-orang yang mempuyai modal. Karena
pengetahuan masyarakat paling tidak sudah cukup untuk menjamin hak-hak mereka
serta peran pemerintah dalam hal
soialisai persoalan hukum dan perguruan tinggi selaku akademisi bisa
berkontribusi banayk untuk membangun masyarakat kususya masyarakat desa atau
pedalaman yang rentan untuk dibohongi. Mudah-mudahn penelitia ini bisa
bermnfaat bagi seluruh masyrakat indonesia.